GUIDA N. 2 – IL RUOLO DEL NOTAIO NELLE COMPRAVENDITE DI IMMOBILI
8 novembre 2018
Il Notaio è un Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana, che esercita la propria attività come libero professionista e si occupa principalmente di:
- stipula di contratti che conserva in originale e ai quali dà la pubblicità prevista dalla Legge;
- consulenza in materia civile, commerciale e tributaria;
- omologa di atti societari affinchè gli stessi possano trovare pubblicità nel Registro delle Imprese;
- ricezione di testamenti in forma pubblica e assistenza ai privati nella redazione di testamenti;
- ausilio al giudice nel momento della redazione di inventarie vendita all’incanto di beni nelle procedure esecutive.
Negli atti di compravendita di immobili, il compito del notaio è quello di verificare anzitutto che il diritto di proprietà dell’immobile – che con la compravendita si trasferisce al nuovo acquirente – sia di completa titolarità del venditore. Il Notaio accerta quindi la libertà dell’immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc.), che possono essere un ostacolo alla vendita e all’iscrizione ipotecaria della banca. Per questo il Notaio deve eseguire le cosiddette verifiche preliminari, ricerche (visure ipotecarie) presso l’ufficio dei registri immobiliari e verifiche che l’immobile sia regolarmente accatastato e non siano stati commessi abusi edilizi. La verifica immobiliare riguarda gli ultimi 20 anni della storia giuridica dell’immobile: il termine dei 20 anni non è casuale in quanto il codice civile stabilisce che dopo 20 anni matura l’usucapione.
Svolte le verifiche preliminari, il Notaio redige l’atto di compravendita e procede alla fissazione della stipula. In sede di stipula, il notaio deve fornire ogni chiarimento e spiegazione richiesta dalle parti, agendo con imparzialità. È importante ricordare che il notaio che non adempie alle verifiche su persone e immobili e che soprassiede all’esistenza di vincoli ostativi alla compravendita risponde personalmente dei propri atti.
I costi notarili per l’atto di compravendita e l’atto di mutuo
Quando si acquista casa e si richiede un mutuo si dovrà ricorrere ai servizi prestati da uno studio notarile e si incorrerà in alcuni costi notarili, ossia gli onorari per i due atti, l’atto di compravendita e l’atto di mutuo.
Gli onorari notarili per le compravendite e i mutui sono direttamente proporzionali rispettivamente alprezzo dell’immobile indicato in atto e all’ipotecache verrà iscritta a garanzia del mutuo, normalmente pari al doppio dell’importo di mutuo richiesto. Maggiori sono il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo, più elevate saranno le tariffe notarili.
Gli onorari notarili della compravendita in alcuni casi possono essere ridotti del 30% qualora sia possibile applicare la Disciplina del Prezzo-Valore.
Il calcolo delle imposte per l’atto di compravendita
Agli onorari notarili vanno aggiunte le imposte dovute allo Stato, che variano significativamente se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice (in quest’ultimo caso si tratta di un atto soggetto ad IVA), se si acquista come prima casa o seconda e, infine, se si acquista un immobile a uso abitazione o un immobile a uso commerciale.
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile, funzionale alla determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita. In questo caso, l’atto di compravendita deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili debbano essere ridotte del 30%.
Nei casi più frequenti quali l’acquisto di prima o seconda casa da privato, il conteggio delle imposte è piuttosto semplice. Occorre infatti calcolare il valore catastale dell’immobile, moltiplicando la rendita catastale x 115,5 se trattasi di prima casa o x 126 se trattasi di seconda casa. Determinato il valore catastale, le imposte risultano essere pari a:
- per la prima casa: valore catastale x 2% (imposta di registro) + 50 Euro (imposta fissa ipotecaria) + 50 Euro (imposta fissa catastale);
- per la seconda casa: valore catastale x 9% (imposta di registro) + 50% (imposta fissa ipotecaria) + 50% (imposta fissa catastale).
Ad esempio, nel caso di un immobile adibito a prima casa con rendita catastale di 400 Euro, le imposte saranno pari a:
(400 x 115,5 = 46.200) x 2% + 50 + 50 = 1.024 Euro
Nel caso di acquisto di immobile ad uso abitativo non prima casa, l’imposta da pagare è la somma dell’imposta di registro al 9%, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale pari a 50 euro ciascuna.
Nel caso di acquisto da impresa costruttrice, le imposte dovute saranno invece le seguenti: se l’immobile è prima casa, IVA del 4%, imposta di registro fissa di 200 Euro, imposta ipotecaria fissa di 200 Euro, imposta catastale fissa di 200 Euro; se l’immobile ad uso abitativo è non prima casa, IVA del 10% (22% se l’immobile è di lusso), imposta di registro fissa di 200 Euro, imposta ipotecaria fissa di 200 Euro e imposta catastale fissa di 200 Euro.