GUIDA N. 4
PREZZO VALORE AL ROGITO: COS’E’ E PERCHE’ CONVIENE
26 Aprile 2019
l sistema del prezzo-valore al rogito statuisce che le imposte sulla casa non si calcolano sul prezzo pagato per l’acquisto bensì sul suo valore catastale.
Cos’è il prezzo valore al rogito?
Il prezzo valore al rogito è stato introdotto dalla Legge Finanziaria per il 2006 (Legge n. 266 del 2005 e successive modifiche, art. 1 comma 497). La norma stabilisce che le imposte sulla casa non si calcolano sul prezzo pagato per l’acquisto ma sul suo valore catastale.
In precedenza, invece, si calcolavano sul prezzo d’acquisto e ciò spingeva molti contribuenti a occultare nell’atto stipulato il prezzo realmente pagato, indicando un valore più basso. Di conseguenza, a seguito di accertamenti, erano avviati numerosi contenziosi con l’Agenzia delle Entrate.
A partire dal primo gennaio 2006, invece, se dovete acquistare casa, indipendentemente da quale sia il costo pagato, potete pagare le imposte calcolate in questo modo. Il sistema risulta conveniente per chi compra, perché solitamente il valore catastale di un immobile è inferiore al suo valore di mercato. Sono infatti rari i casi in cui accade il contrario (ad esempio le abitazioni ubicate in zone a forte rischio sismico).
A quali immobili si applica il prezzo-valore al rogito?
Il sistema del prezzo valore si può applicare solo al trasferimento di immobili:
- a uso abitativoe relative pertinenze
- soggetti a imposta di registro.
Potete acquistare le pertinenze anche separatamente dall’abitazione, con un altro atto, purché dall’atto di trasferimento risulti appunto che siano tali per il bene principale già acquistato. Non c’è limitazione al numero di box, cantine, ecc. che potete acquistare in questo modo, purché abbiano le caratteristiche su indicate.
Potete richiedere il sistema prezzo valore anche se l’abitazione che state per acquistare non può godere di agevolazioni prima casa (perché magari ne avete già usufruito in passato).
Quali soggetti possono usufruire del prezzo valore al rogito?
Potete avvalervi di questo sistema solo se agite come persona fisica, quindi non operate nell’esercizio di attività professionali, artistiche o commerciali.
I venditori possono invece essere soggetti privati ma anche società o enti, purché la compravendita non sia soggetta a IVA, ma a imposta di registro.
Perché conviene il prezzo valore al rogito?
Come vi ho spiegato nei paragrafi precedenti, optare per il prezzo valore al rogito conviene perché la tassazione è applicata su un valore spesso inferiore a quello pagato per l’acquisto della casa. Di fronte a questa possibilità, viene meno la tentazione di evadere il fisco, dichiarando nell’atto un prezzo più basso per pagare meno tasse. Di conseguenza si elimina anche la possibilità di intraprendere lunghe controversie legali con il Fisco.
C’è però un altro motivo per cui questa scelta risulta economicamente conveniente: scegliendo il prezzo valore, avrete anche uno sconto del 30% sulle spese notarili.
Poiché infatti l’onorario del notaio si calcola sul prezzo dell’immobile, per evitare che ciò diventi un disincentivo a scegliere questo sistema, il legislatore ha stabilito che sia ridotto del 30%.
La riduzione si applica non solo alla vera e propria voce onorario ma anche a tutte le spese accessorie che rientrano complessivamente nel compenso notarile.
Ma ci sono altre agevolazioni fiscali che possono invogliarvi a dichiarare l’intero prezzo della casa da acquistare.
Una di queste è la detrazione IRPEF degli interessi passivi del mutuo, ammessa solo nei limiti del prezzo di acquisto dell’immobile.
Potrete inoltre godere di una tassazione meno onerosa in materia di plusvalenze IRPEF se rivenderete l’immobile entro 5 anni dall’acquisto.